Dünyamızı etkisi altına alan korona virüsü sebebiyle birçok kişinin mağdur olduğunu görüyoruz, izliyoruz. Kimileri iş yerlerini kapatmak zorunda kaldı, kimileri ise zorunlu olarak ücretsiz izne çıkarıldı. Bana kalırsa bu süreci en ağır yaşayanlar kirada oturan dar gelirli ailelerdir. Korona virüsü tedbirleri kapsamında ücretsiz izne çıkarılan işçiler oturdukları evin kirasını nasıl ödeyeceklerini kara kara düşünürken neler yapılabileceğinden bahsetmek istiyorum.
Öncelikle belirtmek istiyorum, kira borcunu ödememek gibi bir durum söz konusu değil, eğer kira bedeli ödenmezse, şu aşamada duruşmalar ertelendiği için kira bedelinin tahsil edilmesi ve tahliye davası açılması mümkün değil, ancak duruşmalar tekrar başladığı anda mal sahibi hem kira bedelini geçmişe dönük tahsil edebilecek hem de kiracı için tahliye davası açabilecektir. Bu durum kiracı için çok sıkıntılı bir süreç olur. Onun yerine Türk Borçlar Kanunu madde 138’e gidebilirler.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesi şöyle diyor;
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Bu maddeyi kısaca özetleyecek olursak, öngörülmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması sonucu edimler arasındaki denge bozulmuşsa yani işlem temelinden çökmüşse borçlu hakimden ya uyarlama talep edebilecek ya da sözleşmeden dönebilecektir. Ancak uyarlama ve dönme (kira sözleşmeleri sürekli edim sözleşmeleri olduğu için fesih olacak) için 4 tane unsur vardır. Bu 4 unsurun varlığı halinde TBK 138. maddesine gidilebilecektir.
Bu unsurlar;
1. Öngörülemeyen olağanüstü bir olay olacak
2. Olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmayacak
3. Borçludan ifası istenmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak
4. Borçlu ya borcunu hiç ifa etmemiş olacak ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olacak
Bugüne baktığımızda Korona virüsü öngörülemeyen olağanüstü bir durum sayılır. Yargıtay kararlarında mücbir sebebi her somut olaya göre ayrı ayrı inceliyor ama bu konuda Yargıtay kararlarına bakıldığında sel, deprem, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetleri mücbir sebep olarak değerlendiriyor. Korona virüsü sürecinde kiracı, kira bedelini korona virüsü sebebiyle ödeyemeyecek durumdaysa ya da ödemekte zorlanıyorsa bunu ispat edebilmesi gerekiyor. Çünkü kişinin maddi durumu iyi ise ve kirayı ödeme konusunda güçlük yaşamıyorsa o zaman o kiracı bu maddeye dayanarak uyarlama talep edemeyecek veya fesih hakkını kullanamayacak. Bu yüzden kiracının virüs sebebiyle zor durumda olduğunu ispat etmesi çok önemlidir. Kiracı kira sözleşmesi gereğince ifa zaten başlamış oluyor, bu durumda kiracının yapabileceği tek şey son ödemesini yaparken haklarını saklı tutmak olacak. Ancak bu şekilde haklarını saklı tutarsa uyarlama davası açabilir.
Kısaca zor durumda olan kiracıların korona virüsü kapsamında 2 hakkı var.
1-Sözleşmeyi fesh edebilirler.
2-Hakimden uyarlama talep edebilirler. Duruşmalar ertelendiği için uyarlama davasını açamayacaklar ancak duruşmalar başlayana kadar şöyle bir yol izleyebilirler; kira bedellerini dilerlerse eksik ödeyebilirler (mal sahibi eksik kira ödenmesi sebebiyle hukuki yollarla başvurursa kiracı burada uyarlama hakkını orada ileri sürebilir) dilerlerse haklarını saklı tutup tam ödeyebilir. Hakları saklı tutulup tam ödedikleri zaman mahkemeler tekrar açıldığında hemen uyarlama davası açarak fazla ödediği bedeli geri alabilirler. Mal sahipleri zam zamanın geldiğini belirtip zam yaparsa kiracı buna mücbir sebepleri gerekçe göstererek zamma itiraz edip eski bedelden kirasını ödeyebilir. Mahkemeler bu zam itirazını haklı bulabileceğini düşünüyorum. Ancak bu konuda henüz bir netlik yok maalesef.
Mahkeme süreci, hakimin somut olayı değerlendirmesi ve karar süreci zaman aldığı için tarafların kendi aralarında anlaşması taraflar için daha sağlıklı ve nezih bir çözüm olacağını düşünüyorum. Zaten TBK m.138 her durumda uygulanmıyor. TBK m.138’e başvurabiliyor olmamız için bunun ultimo ratio dediğimiz çözüm için son çare olması gerekiyor. Yani taraflar kendi aralarında anlaşamazlarsa o zaman son çare olarak dava yoluna gidilir. Hakim uyarlama konusunda karar verirken kendi takdir yetkisini dürüstlük kuralına göre her iki tarafın menfaatine uygun karar verir. Misal kiracı, bedelin düşürülmesini talep ederken hakim, bedelin düşürülmesine değil de ödeme kolaylığı olsun diye taksit yapılmasına da karar verebilir veya uyarlama mümkün gözükmüyorsa o zaman tarafların arasındaki sözleşmesinin fesh edilmesine de karar verebilir.
BURADA YAZILAN YAZILAR BİLGİ AMAÇLI OLUP YAZARIN GÖRÜŞLERİNİ İFADE EDER. HİÇBİR ŞEKİLDE HUKUKİ TAVSİYE NİTELİĞİ TAŞIMAMAKTADIR.